Get Adobe Flash player

การซื้อและขายในแคลิฟอร์เนีย: THE ESCROW

Font Size:

สวัสดีครับทุกคน บทความในสัปดาห์นี้ ผมจะพูดถึงเกี่ยวกับ escrows แม้ว่าประเด็นเรื่อง escrows จะมีเรื่องราวที่แตกต่างมากมายแต่ส่วนใหญ่ก็จะเป็นเรื่องที่คุณกำลังจะซื้อบ้าน (real estate escrow) หรือกำลังทำสัญญาซื้อธุรกิจ (business escrow) เช่น ร้านอาหาร ร้านนวด/สปา, ร้านขายเสื้อผ้า หรือ ธุรกิจอื่นๆ โดยทั่วไปประเด็นเรื่อง escrow จะเกิดขึ้นเมื่อคุณให้คนกลางถือเงินไว้ก่อนการโอนโดยตรง

Escrow คืออะไร

Escrow คือ การจัดการทางการเงิน เมื่อผู้ทำสัญญาทั้งสองฝ่ายจ้างบุคคลที่สามที่ไม่ได้ มีส่วนเกี่ยวข้องกับสัญญา (บริษัท “escrow” หรือบุคคลอื่น) เพื่อที่จะถือ, จัดการ, จำหน่าย เงินที่จะใช้ชำระหนี้ ในขณะที่ปฎิบัติตามข้อแนะนำเฉพาะของ escrow “escrow instructions” เพื่อให้เข้าใจมากยิ่งขึ้นว่า escrow คืออะไรและมีรูปแบบอย่างไรโดยตัวอย่างดังต่อไปนี้ครับ

อสังหาริมทรัพย์: การซื้ออสังหาริมทรัพย์

ในการซื้อบ้านสำหรับการอยู่อาศัย ที่มีผู้ขายและผู้ซื้อ ผู้ซื้อที่สนใจจะยื่น คำเสนอ และถ้าผู้ขายตอบรับคำเสนอ ผู้ซื้อจะให้เงินมัดจำแก่ผู้ขายที่เป็นที่รู้จักกันคือ “earnest” deposit* แต่ไม่ได้หมายความผู้ขายจะได้เงินประกันนี้โดยตรง มันจะถูกใส่ไปใน escrow เพื่อที่จะโชว์แก่ผู้ขายว่าผู้ซื้อสนใจ (earnest) ที่จะซื้อ อสังหาริมทรัพย์นั้นจริงๆ เมื่อเงินถูกโอนไปที่ บริษัท Escrow บริษัทจะถือเงินนี้และ เงินงวดอื่นๆที่จะตามมา จนกระทั่งถึงเวลาที่คำแนะนำของ escrow ถูกปฎิบัติและเงินที่มัดจำไว้นั้นก็จะถูกโอนไปที่ผู้ขาย

*เงินมัดจำ “earnest” deposit หรือ “earnest money” deposit นั้นแตกต่างจาก เงินดาวน์ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่จะถูกจ่ายเมื่อตกลงกันได้ และยังแสดงความแตกต่างระหว่างราคาซื้อ กับจำนวนที่กู้ยืม บวกลบ เครดิตอื่นๆ (เช่น เงินมัดจำ earnest money deposit) จะกล่าวได้ว่า เงินมัดจำคือเงินที่ถูกรวมในเงินดาวน์เมื่อทำสัญญาสำเร็จ

ผมจะไม่กล่าวถึงการขายอสังหาริมทรัพย์ (ผมจะพูดถึงในบทความถัดไป) ผมจะไม่พูดถึงการตรวจสอบ และเรื่องๆอื่นก่อน escrow ยิ่งไปกว่านั้นบริษัท escrow นั้นให้บริการแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับบริษัท Title

การทำธุรกรรม: การซื้อธุรกิจ

Escrow ถูกใช้ในการซื้อธุรกิจและให้บริการเช่นเดียวกันกับการซื้อบ้าน เมื่อผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันและทำสัญญาจะซื้อ ผู้ซื้อพร้อมที่จะโอนเงินมัดจำจำนวนหนึ่ง escrowจะถูกเปิด และถือเงินมัดจำนั้นแทนผู้ขายและโอนให้แก่ผู้ขายเมื่อ คำแนะนำของ escrowถูกปฎิบัติทั้งหมด บริษัท escrow จะเช็ค สิทธิยึดเหนี่ยวทางภาษี (tax lien) ตีพิมพ “Notice of Bulk Transfer” ในหนังสือพิมพ์ และ ขอ cleanrance certificates จากหน่วยงานของ State เช่น State Board of Equalization (sales tax), the Franchise Tax Board (State Income Tax), the Employment Development Department (employment taxes) ยิ่งไปกว่านั้น escrow จะขอทั้งการโอนสิทธิสัญญาเช่าปัจจุบันหรือสัญญาเช่าใหม่ไปยังผู้ซื้อ เพราะผู้ให้เช่าต้องรับรองผู้ซื้อ ซึ่งเรื่องนี้ก็เป็นหนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อย ในการซื้อขายธุรกิจ สิ่งที่สำคัญอีกอย่างคือ ร้านอาหารกับ ABC permits (ใบอนุญาตขายเบียรและไวน์) ผู้ซื้อควรยื่นใบขอให้เร็วที่สุดเมื่อ escrow ถูกเปิด เนื่องจากมันจะต้องใช้เวลาสักพักในการดำเนินการ

ข้อควรจำ: the “Notice of Bulk Transfer” มีความจำเป็นเพราะ มันเป็นการแจ้งเจ้าหนี้ทั้งหมดของผู้ขายว่ากำลังมีการขายเกิดขึ้น แม้ว่าการขายธุรกิจส่วน ใหญ่จะเป็นการขายทรัพย์สิน “asset sales” หมายความว่าทรัพย์สินของธุรกิจถูกขาย ซึ่งจะมีหนี้และความรับผิดส่งต่อไปยังผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ ยกเว้นแต่ว่า มีการได้รับ clearnces ซึ่งจะเคลียรความรับผิดทั้งหมดออกไป ซึ่งถ้าไม่มีการได้รับ clearnces หรือความรับผิดไม่ถูกเคลียร์ออกไปก่อนจบสัญญา เจ้าหนี้ของธุรกิจนี้สามารถติดตามผู้ซื้อโดยเรียกเอา เฟอนิเจอร์ อุปกรณ์ สินค้าจากผู้ซื้อได้ ดังนั้นการแจ้งนั้นมีความสำคัญมาก ไม่ใช่เพียงแค่แจ้งเจ้าหนี้ว่ามีการขายแต่ ยังคงเป็นตัวเริ่มเวลาให้เจ้าหนี้เคลมกับ escrow ซึ่งเจ้าหนี้มีเวลาเพียงแค่ 12 วันในการยื่นเคลม

คุณต้องการ escrow?

ผมรู้ว่าการใช้ escrow สำหรับการทำธุรกรรมซื้อขายอาจจะไม่เป็นที่ต้องการ ของใครหลายคน ซึ่งหลายคนก็บ่นกันว่ามันราคาแพง และใช้เวลานาน ราคาและเวลานั้นขึ้นอยู่กับสานการณ์ของคุณและความเสี่ยง ในบางสถานการณ์ (เช่นการขายทรัพย์สินราคาต่ำกว่า $10,000 หรือมากกว่า $5,000,000) ที่แคลิฟอเนียไม่ได้บังคับใช้กฎหมาย bulk sale และมันโอเคที่จะไม่ใช้ escrow แต่ถึงอย่างนั้นก็ตาม ผมแนะนำให้ใช้ครับ เมื่อคุณขายทรัพย์สินทั้งหมดอยู่ที่ราคาระหว่าง $10,000 ถึง $2,000,000 มันถูกกำหนดว่าเป็นการขายแบบ “small cash” และ กฎมายแคลิฟอเนีย bulk saleจะบังคับใช้ และคุณต้องปฎิบัติตามกฎหมาย Uniform Commercial Code of California ถ้าตระหนักถึงระยะเวลาและเงินที่คุณจะลงทุน ทำไมคุณถึงไม่อยากใช้ escrow เนื่องจากที่คุณได้อ่านมาEscrow ทำหน้าที่ที่สำคัญที่เหมือนเป็นเกราะกำบังทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และในความคิดของผม คุณควรคำนึงถึงเงินที่คุณใช้ลงทุน

ถ้าคุณมีคำถามอะไรเพิ่มเติมหรือมีคำถามกฎหมายอื่นๆ หรือแม้แต่มีคอมเม้นอะไรเพิ่มเติมกรุณา อีเมล์ผมมาที่ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. หรือติดต่อออฟฟิศผมที่เบอร์ (818) 846-5639 หรือเบอร์ไทยได้ที่ (818) 505-4921 สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมของพวกเราและ Thai Initiative Project กรุณาไปเยี่ยมชมพวกเราได้ที่www.JC4LAW.COM 

Disclaimer: The information contained herein have been prepared for informational purposes only and are not to be considered legal advice unless otherwise specified. If you have a specific question regarding your personal case, please contact the Law Offices of Joseph Chitmongran to schedule a full consultation.